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 最近跟律师实习，接触到一些形形色色的案子，但这几天有一个案子却让我想的很多，在此把案情与感想分享给大家，很多想法不一定成熟，希望能通过交流开阔一下视野。 基本案情是这样的，是由一个房地产开发公司和几个老百姓签订的房屋置换合同（法院认定为拆迁补偿合同）引起的。合同基本内容是房地产开发公司开发的一个项目内，有几个附近老百姓的民宅，为了规划用地，房地产开发商就跟老百姓协商，希望用四个门面来置换几个老百姓的民宅，老百姓也同意了，最后就签订了一份《房屋置换合同》。 问题是，这几个民宅所用土地是集体土地，这几个老百姓所有的土地权利事实上是宅基地使用权，并不是国有土地使用权。在合同签订之后，老百姓就直接把几个门面占用了，民宅的话一开始没有交付开发商使用，最后协商后开发商把土地推掉用于规划建设了（后来实质上也被几位老百姓占有）。 之后双方矛盾就非常尖锐了，开发商之后意识到根据《土地管理法》，集体土地用于非农业建设要经过非常严格的程序审批，还要集体土地所有人（村委会代行职责）同意转让，才能出让，否则是不允许向非农建设出让的。而签订合同时并没有经过任何程序办理所有手续（当时合同仅办理了公证，显然公证处的人也没意识到这个问题），那么这个合同事实上就因违反法律强制性规定无效。最后房地产开发公司为了保住几个门面所有权，就将门面转让给了几个股东。 老百姓那一方十分强势，请了律师打官司，认为房地产开发商转让行为侵犯了他们的合法权益。而房地产开发公司这边的法律顾问，也就是我现在跟的律师（事实上有一个门面也转让到这个律师名下，抵充之前的代理费）。 一审，他们主要提出了两个诉讼请求，一是确认《房屋置换合同》有效，二是确认之后签订的《房屋转让协议》无效，但在庭审时，他们突然撤回了确认《房屋置换合同》有效的诉讼请求。 这场官司其实对于我们这一方个人认为在法律上其实是很有利的，但是发生了其他情况。在小地方，司法系统其实比较混乱，老百姓那方请的律师他们事务所与一审法院有很深的渊源，个人猜测，他们很可能在法院运作了一下。 最后一审判决房地产开发公司败诉，虽然对方撤回了确认《房屋置换合同》有效的诉讼请求，但法院在事实与理由部分认定了有效（判决书的春秋笔法，放着法律强制性规定不管，说这份合同属双方合意，有公证，就有效）。然后认为之后的合同是恶意串通损害了老百姓的合法权益（当时房地产转让给股东时是没有对价的，但转给律师的时候是冲抵律师费），最后判决《房屋转让协议》无效。 现在案件在上诉期间，其实律师和房地产开发公司这边心态是比较平和的，标的不大，大家是可以承受这个损失的；而老百姓这边，确实如果败诉的话最后只涉及无效合同结算问题，但损失的话他们那边就不太能接受了，这个大家都非常理解。 但是从我个人的法律情感来说，对法院的作法完全不能接受。原因有两个方面： 1、这个倒是很简单，不顾法律强制性规定让无效合同有效，这个其实说实在我可以接受，对于小地方司法系统混乱的事实我早已接受，主要是善后问题。 2、假如合同有效的话，问题依旧是没有解决，《房屋置换合同》有效的，老百姓是履行不了移转土地使用权的约定的。 首先是要他们村委会同意，还要规划部门批准，最后还有国土部门将集体土地转为国有土地才能出让，一个违法判决引发出一堆烂尾巴的事情。其实我们这方更愿意通过协商给老百姓补偿，但老百姓认死理，对方律师就是搅混水，程序越多收的钱越多。 一份判决在我看来既不合法，又不能实质解决问题，实在是让我想很多。 前几年一个合同法大咖来我们学校讲座，也讲了一个无效合同的判例，法官的判决现在想一想都很经典。是这样的，房地产开发公司预售房屋，但没办理预售许可，最后签了几百份商品房买卖合同。动工动了几年时间，这几年房价翻了好几番，房地产公司最后反悔，起诉到法院确认合同无效，赔少少违约金。 法官对这个案子很犯难，开发商奸商一个，但符合法律规定，依现行的法律判决肯定开发商胜诉，但是老百姓什么也没做错，那么这个判决可能形式合法，实质上造成不公正。最后，法官引用了一个法德民法原则——禁反言原则，任何人不能通过违背自己的真实意思表示而获取不正当利益。认定合同虽然无效，但双方意思表示真实有效，判令开发商补齐手续，再签订一个有效的合同。 两份判决高下立见，而回到原来的案子，给我最大的启发是，法院判决有三个层次，第一个层次不顾法律裁判，这是最差的层次；第二个层次是依法裁判，但是判决可能实质上不一定符合大众观念的公平，这是法治社会的底线；第三个是通过自己的法律素养，使裁判既不违背法律，又让大众可以接受，这是最高层次，最能体现法律人价值的层次，这种判决每一个都是经典。 也算是发牢骚，也可能是自己对事实认定钻了死胡同，希望通过交流开阔视野。 |
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最新评论
另外，既然在项目内，土地又是集体的，这项目是小产权？
第2个例子说的不完整，按照解释，貌似就不应该无效。
法院程序有问题，他们一开始诉讼请求确认《房屋置换合同》有效，我们这边在答辩状里也阐述了反驳理由，
但是坑就坑在他们直到庭审都没有撤销诉讼请求，之后他们申请撤销，法院在判决前没有给被告任何通知，然
后在认定事实里认定合同有效，下判决之后我们才知道申请他们撤回诉讼请求。所以觉得对方在法院搞了名堂，
现在在弄上诉的事情，准备上诉弄好之后立马起诉合同无效，再申请诉讼中止。
之前表述有问题，民宅不在规划之内，但是挡在项目外的进出通道上。
假如二审驳回，再用一事不再理裁定不予受理呢？所以我说开始打的有问题，直接反诉，让法官不得不就合同有效无效做出判决。
这确实是个疏漏，我们这边一开始放松心态了，觉得《房屋置换合同》无效是很明确的事情，最后法院那一波操作搞的措手不及。
现在也在想规避管辖权起诉合同无效，其实他们撤回诉讼请求就不在一事不再理的范围内了，但是感觉法院卡你的话怎么都会卡的。。
是这样的，不过现在律师也是抱着解决问题心态去做这件事情，其实我们更倾向于调解补偿，不然的话对方拿着胜诉判决之后涉及的时间成本更多，对方律师想搅混水，胜诉后还有一堆行政程序要走，甚至也有可能会提起行政诉讼，这样双方的时间成本消耗太大。
我是前阵眼瞅着到手的几十万没了，就因为反诉慢了，开庭前几天对方撤诉了，我操！吃一堑长一智。。。
这个其实很容易驳回，因为实质上已经就合同效力做出裁决了啊。。。一事不再理的裁判规则之一。
从法律角度看，二审比另案起诉的机会大的，关键看二审你们怎么把可能的漏洞封堵上了。
你一个多月前说的那件？20？
不是那个，那个不撤诉不好其实也没啥钱拿，约定的是打回来的给我俩一半，对方管他要2000万，准备反诉3，500万。但实际上是他欠人200-500，就是说打到0我也没钱拿啊，这个因为没钱拿，反诉啥的都没咋准备，交了个答辩意见后就等对方撤诉呢。
这个跟那个同期的，建筑工程款的，9月初回老家了半个月，走之前忙的乱糟糟就行思回来再交，还没回来就撤了，这个可是按照打下去的数额签的
也没什么遗憾的。是否来得及做某些事情也和很多人有关，更多时候这个因素来自当事人，比如是否及早委托及早交费等等。律师不要总是皇帝不急太监急急坏了自己就好。但拿下了的，就有尽早行动啊
我就这么想的，庭审完事人也可能撤，我这边当事人肯定也就撤了，都是朋友，钱还是没有。
前阵听你劝接了个刑案，看的我是一个头三个大，这边检察院就给张光盘，1000多页。。。社保诈骗+行贿，还是共同犯罪被定为主犯。
案情大致是开了几个办了100多个生育险，其中十几个生育津贴打到公司帐上了，这块40，剩下100个是围产保健+住院费40，被人社局调查后报案前返了不到40。
辩护策略是，将犯罪事实分为两部分，进而将100个没发津贴的跟另外十几个分开，这100个是帮助犯，行为不同危害性不同跟另外十几个金额不应简单累加。然后报案前返的不应计入诈骗数额。
俩一起来让检方自相矛盾，总得给我一个，任务就算完成。就怕一个也不给，那就太打击我办刑事的兴趣了。
个人理解一审已经撤回诉讼法请求，要么一审认定合同无效就违反处分原则，要么就是重新起诉不受一事不再理限制，感觉民诉相关条文这一块很模糊，所以法院要是驳回起诉的话其实也并没有违反民诉法规定，估计这个案子很难按我们这边想法解决
不知道法院有没就农民房新起的建筑做出判决，没的话这也是你们很大的失误，反诉无效还可以归咎于马虎，但这就绝对不可以用马虎来推脱了。如果没判，可以拐弯诉新起的建筑，这还是绕不开合同有效无效，一旦拿到无效判决，回头再申请再审
个人判断，这套方案赢面非常大。
我觉得最头疼的也是这个，因为《房屋置换合同》是否有效直接关系到原告与之后的商品房买卖合同是否有确认利益，是这个案件的当事人适格的前提，所以我觉得就算撤回了这个诉讼请求法院审查《房屋置换合同》也是合理的。这样的话一审没反诉确实留了空。