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 张三和李四恋爱3年了，想在南京买套房作为以后结婚的婚房，可苦于两个人都是外地的，社保未满一年，没有购房资格。 王五抱了孙子，想给孙子和未来的孙媳早些购置一套商品房，然后因为不合限购令的规定而被拒绝过户。 在外地打工的赵六，想在当地买一套房居住，却因为没有在正式的单位里缴纳社保而没有购房资格。 ………… 上面的几个案例都是有购房需求的人，买不到商品房的案例。究其原因，都与我们国家目前的住房政策有关，即“限购令”。 在上世纪八十年代以前，我国实行住房分配制度，居民达到国家要求的一定条件就可以享受福利分房的待遇。在此制度下逐渐衍生出供给不足等住房矛盾。1980年６月国务院在《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策，准许私人建房、私人买房、准许私人拥有自己的住宅。之后又经历了三次房改，完成了住房市场化的转变，这表示居民可以自由买卖房屋，房市开始蓬勃发展。一直到二十一世纪，房屋价格出现持续上涨的趋势，“炒房”一度成为社会热点问题。 为了遏制商品房价格飞速上涨，打击投机型购房行为，国务院在2010年发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，也就是著名的“国十条”，要求各地区要稳定房价，打击不合理购房需求。同年4月，北京市政府发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》。其中规定了同一家庭只能购买一套商品住房、对外地购房者如果不能提供一年的北京市纳税证明或者社保缴纳证明将不再向其提供购房贷款等条款来限制对商品房的购买。 无独有偶，天津在2016年对非天津户籍的居民实行了限购和限贷措施。在天津拥有一套以上的外地家庭禁止在天津市市内六区和武清区购房，同时在这些地区购买第一套住房的外地家庭申请款款的首付比例不得低于40%；上海市本地居民有两套房以上的不可再购买商品房，外地居民有一套以上的便不可再购买；广州本地区民已经拥有一套住房并且处于单身状态的，不可再买房。 全国各地的住房限购令，增加了居民购房的门槛，也造成了很多购房难的问题。为了解决这类问题，“借名买房”现象应运而生。 借名买房，是有购房需求的人因缺乏购房资格，而与有购房资格的人协商，借用他人名义购房，而实际的使用和所有权仍归于自己。由于法律既没有明确规定借名买房有效，也没有明确禁止这种行为，所以在理论和实践界一直存在许多争论。本文从如下几个问题进行讨论和展示： 一、借名买房有没有法律的效力？ 一般进行借名买房的双方会签订一份书面的买房合同。那么其行为有没有效力，也就是看合同有无效力。首先可以肯定借名买房合同不是我国《合同法》中明确规定的合同类型，也即它属于无名合同，但这并不当然地说明这类合同没有法律效力。我国民法典在总则部分第五条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。这是“私法自治”原则的体现，自然人之间可以自由地订立合同，只要不违反法律的强制性规定和社会的公序良俗，并且双方当事人都达成合意，那么法律会认可这种合同并承认它的法律效力。 借名买房行为的本质，是在有购房资格的自然人购买住房的基础上，再把房屋的所有权和支配权让渡给合同对方当事人，其中买房的费用由有购房需求的人实际承担。将这种行为模式拆分开来，可以分为两步： 第一步，有购房资格的人（以下简称为甲）购买房屋。这一步普遍争议不大，是正常合法的买房行为。 第二步，甲和乙在内部协商房屋的所有权归属。 持反对观点的学者认为，这一步是没有效力的，原因是房屋不经产权登记是无法转移所有权的。确实，房屋的所有权需要在产权登记中予以确认，但应该看得到的是，甲和乙的协商如果达成一致合意，对外界而言确实没有效力，但是在甲乙之间却要受到约束。也即“对内不对外”。所以在甲乙之间的借名买房合同是可以发生法律上的效力的。 需要注意的是，需要对“房”进行一个缩小解释，也即只包括普通商品房，不包括保障性住房。2010年北京市高级人民法院印发了《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》，其中第15条、第16条规定，针对普通商品房签订的借名购房协议有效，而购买经济适用住房等保障性住房的借名购房协议，因为违反相关政策、法规的规定，侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益，一般认定为无效。 二、对于合同之外的人，该由谁来行使房屋的处分权？ 假设在甲和乙之外，又来了一个当事人丙（合同之外的人），如果丙想要购买这间房屋，那么是由谁来出卖房屋呢？按照不动产登记簿，甲为房子的所有人，甲对于房屋是有权处分，甲可以把房子过户给丙，从而丙取得房屋所有权。除了出卖之外，甲把房子进行抵押、出租等均为有权处分。只是这样一来，对内就损害了乙的权利。 如果乙对外出卖了房屋，又该如何处理？因为乙对外并不是房屋的所有权人，其对外处分的行为属于无权处分。无权处分对应善意取得，也即合同之外的第三人丙，如果对于甲乙之间的合同是不知情的，理论上丙在支付了合理的房价并过户后，同样可以取得房屋的所有权。只是由于权属登记上的权利人是甲，由此推断丙知晓乙并非房屋所有权人，所以实践中丙不存在不知情的情况，也就无法善意取得房屋所有权。 三、甲擅自处分房屋，乙该如何救济？ 在甲把房子出卖给第三人的情况下，乙将无法使用和支配房屋，这违背了借名买房合同内容，损害了乙的利益。具体而言，乙有如下救济途径： 1.向甲主张违约责任和侵权责任。 甲擅自出卖房屋，导致乙的合同权利无法实现，本质上甲是违约行为，需要承担违约责任。同时又是对乙债权的侵权，可以对其主张侵权责任。但这两种责任只可选择其中一种主张。 2.成为真正的房屋所有权人。 在满足了购房条件之后，申请房屋所有权的更正登记和异议登记。甲乙之间的借名买房合同是有效的，当事人之间的真实意思是乙取得房屋所有权。只是乙因为没有购房资格，不能进行产权登记，所以乙不能直接获得房屋所有权。在具备购房资格之后，乙可向不动产管理部门申请更正登记或者异议登记，将权属证明上的权利人由甲改为乙，这样一来乙就取得了法律上的完备的所有权，也就获得了房屋的处分权。 四、借名买房，对甲乙而言还有和风险？ 对甲而言，甲是买方的名义人，在甲购买房屋之后，会影响甲的购房资格。在限购令的背景下，多买一套房，可能导致甲丧失购房资格。一些地方还有首次购房优惠的政策，甲已经购买过房屋，就无法再享受优惠政策。当然对于没有优惠政策的地区还说对甲是没有损失的。 对乙而言，在把房屋过户前，房子仍属于甲所有，是甲财产的一部分，如果甲背负债务或者其他法律责任，需要对房子进行查封、扣押、变卖的，那么乙很难追回房屋。所以乙在签订合同时要仔细审查甲的征信状态来规避上述的风险。同时越早地将房屋过户对乙权利的实现越有利。 总之，借名买房合同，类似于隐名股东和显名股东的代持股协议，已经逐渐成为一种交易习惯。应该被学界所确认。目前一些地区的“限购令”已经开始松动，人们的购房资格的限制有降低的苗头。但是大部分地区仍然实行着限购令，可见未来的几年里，借名买房事件还会有所升温。 |
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A可直接向登记机构申请更正登记
B可向登记机构申请异议登记
C可向法院请求确认其为所有权人
D可依据法院确认其为所