2010民法新增重点：租赁合同司法解释

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　　租赁合同历年来都是司法考试的重点，今年对于这一合同有增加的一个新的司法解释的内容，结合合同法对于这一考点的内容归纳为以下九个方面：

　　一、租赁期限（合同法第215条）

　　（1）6个月之内：口头形式

　　（2）6个月之上：书面形式，未采取书面形式为不定期租赁,当事人可以随时解除合同。

　　二、转租（合同法第224条）

　　★关于房屋转租的新规则：

　　（1）转租合同超过剩余期限的部分无效，另约除外

　　（2）知或者应知承租人转租—六个月—请求解除合同或转租合同无效——不支持。

　　（3）次承租人的权利、义务：

　　①法院可以通知次承租人作为第三人参加租赁合同纠纷诉讼

　　②承租人拒付租金——出租人解除合同——次承租人可代付租金及违约金对抗解除权——折抵租金或者追偿。

　　③租赁合同无效、解除或者期间届满——次承租人未及时腾房——支付使用费

　　【合同法第224条】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　3、承租人对于租赁房屋的装修装潢、改造扩建等引起的法律关系

　　（1）经出租人同意进行装修、装潢的情形（没有特别约定的情形）

　　①租赁合同无效时：

　　A、未形成附合的——出租人同意利用，折价；不同意，承租人拆除。

　　B、形成附合的——出租人同意利用，折价；不同意，依过错分担现值损失。

　　②租赁合同解除时：

　　A、未形成附合的，承租人拆除。（合同期满亦是如此）

　　B、形成附合的：

　　a、因出租人违约导致解除，出租人赔偿剩余残值

　　b、因承租人违约导致解除，出租人不赔；同意继续利用的，适当补偿

　　c、双方违约导致合同解除，双方根据过错程度分担损失

　　d、不可归责于双方的事由导致解除，依公平原则分担

　　③租赁合同期满时：

　　A、未形成附合的，承租人拆除。

　　B、承租人请求装饰费用，不予支持。

　　（2）经出租人同意进行改建、扩建的费用

　　①办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；

　　②未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

　　（3）未经出租人同意进行的装修装潢、改造扩建

　　①费用由承租人承担

　　②出租人可以解除合同并要求恢复原状、有损失时还可要求损害赔偿

　　4、买卖不破租赁（合同法第229条）【相对性的例外】

　　【合同法第229条】租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

　　5、租房人的优先购买权（合同法第230条）优先购买权共有人优于承租人；次承租人优于承租人。

　　（1）优先购买权的行使

　　提前通知——合理期间（一般3个月，拍卖方式提前5日，若未参加拍卖视为放弃）——否则承租人可请求赔偿——但请求出租人与第三人合同无效者，不予支持。

　　【合同法第230条】　出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

　　【民通意见第118条】出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

　　【关于租赁合同的解释第21条】出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

　　★（2）优先购买权的排除【关于租赁合同的解释第24条】

　　①房屋共有人行使优先购买权的；

　　②出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；

　　③出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；

　　④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

　　6、“一房数租”时的认定顺序

　　【关于租赁合同的解释第6条】出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

　　（1）已经合法占有租赁房屋的；

　　（2）已经办理登记备案手续的；

　　（3）合同成立在先的。

　　不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

　　7、和房屋承租人共同居住者、共同经营人或其他合伙人的继续承租权【合同法234条、解释第19条】

　　8、房屋租赁合同无效的情形与后果

　　（1）具体情形

　　①出租人为取得建设工程规划许可证或未按许可证建设，租赁合同无效

　　②出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，租赁合同无效

　　③出租人超出临时建筑使用期限，订立的租赁合同，超过的部分无效

　　以上三种，在一审期间法庭辩论终结前重新获得批准或认可的，有效。

　　④转租合同，超过租赁剩余期限的，超过部分无效

　　⑤房屋租赁合同依法律、法规应当办理登记备案手续的，未办理的不认定租赁合同无效。

　　以上两种，当事人可以另行约定。

　　（2）合同无效的后果：出租人可请求房屋的占有使用费

　　9、对租赁物的修缮义务。

　　无约定者，出租人承担维修、修缮义务。融资租赁则相反【合同法247条】

　　本文作者：司考明师韩祥波 查看：韩祥波老师最新发表的日志