司考物权法考点精析：抵押登记的效力

　一、考点说明

　　《物权法》对《担保法》第41条、42条进行了修正，这两条作废。

　　二、理论分析

　　抵押权登记是导致抵押权获取公信力的必要途径。它对于维护市场经济条件下交易的安全，保护抵押财产关系人和第三人的利益，强化抵押担保的社会功能，避免纠纷的发生，具有重要的法律意义。

　　对抵押权之登记效力的主张，有登记要件主义和登记对抗主义两种。登记要件主义是指抵押权的成立除当事人之间存在抵押合同外，还必须进行登记，否则不产生抵押权成立之效力；登记对抗主义是指抵押权的成立只须在当事人间达成抵押合意即可。法律\教育网但对第三人不产生公信力，若要法律教育网原创对抗善意第三人，可以进行抵押权登记。我国采取了以登记要件主义为主，以登记对抗主义为辅的原则。

　　（1）以建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地承包经营权；正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时发生效力。

　　（2）以生产设备、原材料、半成品、产品；交通运输工具或者正在建造的船舶、飞行器抵押的，抵押权自抵押合同生效时发生效力；未经登记，不得对抗善意第三人。

　　（3）企业、个体工商户、农业生产经营者以现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品和产品进行动产抵押的，应当向动产所在地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时发生效力；未经登记，不得对抗善意第三人，法律教 育网也不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。

　　三、例题解析

　　[例题]甲因向乙借款而将自己的房屋抵押给乙，双方签订了抵押合同，但未登记。后甲又以该房屋与丙签订了抵押合同，并办理了抵押登记。后甲逾期未偿还债务。下列说法正确的是？（ ）

　　A.乙和甲之间的房屋抵押合同生效

　　B.乙对甲的房屋不享有抵押权

　　C.乙优先于丙对甲的房屋行使抵押权

　　D.丙对甲的房屋享有抵押权

　　[答案]ABD

　　[解析]本题涉及抵押登记问题。

　　根据物权法的规定，以房屋设立抵押的，抵押权自登记之时成立。甲和乙只签订了抵押合同，但是没有进行登记，所以乙不享有抵押权。丙和甲的合同进行了登记，所以丙对甲的房屋享有抵押权。

　　[注意]《物权法》对抵押登记进行了规定。第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。　第187条规定以本房屋抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。