律师实习期“租赁合同纠纷案”办案总结

律师路上律师路上2020-04-06 收藏 : 14 查看 : 4504 评论 : 40

原创作者: 羊羊lovepigtail

文章来源: 学法网 xuefa.com

2020年4月5日晴

这周主要工作任务是诉讼案件、投标项目和带教律师MBA课程稿件及PPT制作。投标项目和课程稿件制作没有太多感悟，但从这次的诉讼案件中，我自己领悟到一些经验，在此做一些总结和记录，随着自己的成长和实务经验的提升，可能会有不同的领悟。

工作任务：房屋租赁合同纠纷案

工作时间：2天

工作过程：

周一下午，带教律师告诉我接到一个新的案子，案件事实大概是一个公司租赁商铺，签订合同时出租人（房屋所有人）没有房产证，暂时无法协助承租人（下称商户）办理商铺的营业执照，但出租人承诺会尽快协助商户办理营业执照，以保证商铺可以正常、合法经营，但至今出租人仍没有兑现承诺，加之疫情影响，商户担心无证经营会受到相应的处罚，故把商铺关闭，在此期间，出租人和商户因疫情导致的零收入、租金双重压力以及无法合法经营的问题，出现了很大的争议和冲突，最终导致店铺多次关闭。商户向带教律师咨询，欲通过诉讼方式解除、终止与出租人的租赁合同。

了解事实后，带教律师安排了工作任务，咨询立案流程，起草民事起诉状及诉讼服务方案。接到案件后，根据了解的事实，我马上定位了诉讼方案，以根本违约致使合同目的无法实现为由，行使法定解除权。根据我的工作习惯及经验，拿到合同纠纷的诉讼案件后，应当按照如下流程分析案件并形成法律文书：

1.审核合同内容，合同法赋予了当事人高度的意思自治，所以有约定的，只要不违反法律、行政法规等效力性强制性规定、不违背公序良俗，都应依照双方的约定执行。所以，应当对合同内容予以充分的了解和审查，掌握与本案相关的条款，有条件的应做标记，方便后续查询。

2.归纳总结案件争议焦点，并根据案件的争议焦点查询法律法规规定、司法实务案例；了解法律法规对案件所属情况的规定，并掌握实务案例中，法院针对该类型案件的处理思路和方向。

3. 起草民事起诉状。民事起诉状的格式一般如下：

事实和理由为起诉状的正文部分，上周看了最高院田朗亮的直播，明确告知：法律文书最好控制在3级标题之内，最好是两级标题，也就是一、（1），这样才是法官最喜欢看到的法律文书，不要超过3级标题。后期有时间，我会把田法官的直播重要内容总结一下发出来，以后写法律文书都可以参考。

4. 反复核对案件事实、完善起诉状结构和说理内容，直至最终形成审定版。

事实和理由的开始部分通常都是陈述案件事实，将本案件主要的事实以及律师想要法官看到的，或对原告有利的事实，都应当在此部分呈现。而不是把所有与案件有关的、无关的事实一一予以列明，否则这样只会造成起诉状内容冗长、毫无重点。

起诉状第二部分开始论述为何起诉。本次工作任务我起草了3稿:

1.第一稿，写得比较简单，我认为被告行为属于根本违约，致使合同目的无法实现，原告有权行使法定解除权。并引用案件事实一一映射大前提，并得出结论，于是根据合同法94条第4款向法院提起本次诉讼。

2.第二稿；带教律师说第一稿的说理不够，符合根本违约的法定条件是什么？什么样的情况下才能行使法定解除权？随后，我开始按照如下思路起草我的第二稿：

1）根据法考的知识，解除权行使的基础是存在有效且尚未完全履行完毕的合同。也就是说如果要行使解除权，首先需要有一份有效的协议+该协议尚未完全履行完毕。本案中，合同不违背“强公主意”规定、合同有效，根据事实可知，双方租赁合同并未到期，属于尚未完全履行完毕。行使解除权的基础条件符合。

2）解除权分为约定解除权和法定解除权。根据“有约定从约定”，那无约定的时候，只可以执行法定解除权。本案中，无约定解除权，那如果要行使解除权，只能看看是否符合法定解除权的条件。

3）法定解除权约定在合同法94条，一共5种情况，不可抗力、预期违约、延迟履行且经催告仍未履行、根本违约、情势变更致使合同目的无法实现；上述情况，非违约方可行使法定解除权，且不承担违约责任。不可抗力、情势变更情况下，双方均不承担违约责任。

本案属于根本违约致使合同目的无法实现。根据事实，双方签订一份租赁合同用于商业经营使用，协议有效，则出租人应依约定交付符合租赁目的的房屋，但目前租赁房屋无法进行商用，合同目的无法实现，则出租人的行为属于根本违约。因此，承租人符合行使行使法定解除权的法定条件。

4）解除权是形成权，受除斥期间限制，一旦超过除斥期间，解除权是消灭的。所以本案也应当讨论一下，是否超过除斥期间。

上述条件都满足后，法定解除权的行使则无障碍。由于出租人根本违约，应承担违约责任，赔偿出租人损失。

3.带教律师在我的起诉状中做了很大的修改，我写的起诉状6页，他只留了2页，即仅保留了事实内容，然后直接提供结论，对方行为属于根本违约，原告现根据合同法94条规定予以起诉。

看到这，我有点蒙圈，没有任何说理。我考虑了一会，觉得这应该才是正常的起诉状，因为说理和论证应该是法庭审理阶段，律师代理词内容最重要的部分，如果过早地把我们底牌亮出，是对我方不利的，毕竟对方了解我们的底牌越少，他们能做的准备也就越少。毕竟，庭审原则上只有一次正式开庭，一定要把握时机。突然我想起《令人心动的offer》中，小何和李浩源在最后一次法庭模拟中也采用了这样的策略。

我认为，带教律师让我充分说理，首先是考验我的诉讼思路是否正确，其次是加强逻辑思维训练，最后是为后期的代理词提前做准备。

很多道理，带教律师是不会直接告诉你的，包括每次工作任务的修改原因和注意事项等，甚至有时候带教律师的回复是很模糊的，包括在交代工作任务时。很多时候都需要实习律师或律师助理自己体会。带教律师的每一次修改反馈都饱含着他丰富的实务经验，作为新人，我们应该认真对待每一次反馈，多问自己为什么？并给予充分的思考和领悟，这样才能尽快成长，为律师道路打好坚实的基础。

起诉状完成后，带教律师让我写一份诉讼服务方案。提供两个可选方案：1.根据合同约定的不可抗力造成损失，可终止合同的方案；2.出租人行为构成根本违约，承租人可行使法定解除权的方案。并比较各自的优劣势。

第一稿：我认为依合同约定主张不可抗力终止合同，在实践中证明不可抗力是很困难的。所以我认为这个方案被法院支持的概率较小；但以根本违约为由解除，是有司法实践案例的支持的，所以我认为根本违约的方案更容易得到法院的支持。

第二稿：但带教律师认为我的思路错误，不可抗力是双方约定，有约定的事实更容易得到法院的支持，且诉讼成本更低，因为双方都不需要承担责任。但根本违约解除风险较高，获得法院支持的概率较低，且由于需要对方承担违约责任，赔偿损失，所以诉讼成本会明显高于不可抗力的方案。于是，这一稿我按照带教律师的要求重新做了修改。虽然我对上述方案持有不同的建议，但是还是要先以带教律师的观点作出符合要求的工作成果，用了1个多小时，我完成了这一稿的诉讼服务方案，符合了带教律师的要求，这一稿也成为了最终的定稿。

从带教律师反馈的信息来看，我觉得可能专业问题仅是一个很小的方面，但最主要的还是律师提供方案时，在保证委托人利益的同时，还应当学会如何保护自己？因为本案件后续大方向是会按照根本违约提起诉讼，但如果前期，甚至是书面方案向委托人承诺太多，给了委托人太多希望，诉讼结果如果并不能另当事人的满意，甚至和书面方案背道而驰，很有可能这份书面的诉讼方案会引来投诉，甚至给律师造成麻烦及损失。虽然带教律师没有明确说明，但是我感觉，按照他的要求修改的方案比我第一稿写得方案更有利于保护律师自己，我写得第一稿很容易让当事人产生错觉，认为自己可以在本次诉讼中取胜，从而收回大部分的损失。但如果一旦法院驳回诉讼请求，凭这一纸诉讼方案，当事人有充足的理由认为律师提供了误导性的承诺。

在这里我想记录一下我自己的观点，待以后回看时，更好的了解自己的不足。我认为，本案虽然租赁期限内确实出现了疫情，但导致协议不能履行的主要原因还是因为无法办理营业执照导致的无法合法经营。但是协议中约定了一个不可抗力终止条款，即“如因不可抗力给承租人带来损失的，合同终止，任何一方均不承担责任。”根据《民法总则》、《合同法》及2020年2月10日全国人大法工委发言人（研究室主任）答记者问，将新冠肺炎疫情认定为不可抗力，但承租人的损失是否全部或主要系由不可抗力引起的，这个在本案中很明显，疫情其实对承租人的损失只是从2020年1月底产生的影响，对承租人的影响最多是部分经营遭受了打击，但从2019年中旬签署租赁合同至今，最主要的影响还是无法合法经营这个问题。因此，我个人认为以不可抗力为事由，依据合同约定终止合同，是风险比较大的。反而，根本违约的举证相对来说，更符合现实情况，也更容易在司法实践中找到相关法律支持的案例。

***这周主要反思如下：

1. 合同纠纷，有约定从约定；

2. 掌握良好的诉讼策略，将自己的底牌尽可能在庭审中亮出，不说打对方个措手不及，至少不要提前过多暴露自己的论点。

3. 在接受委托的同时，律师也应当学会保护自己，尽最大可能的保护自己，不做任何形式的承诺，凡诉讼必有风险。