司法考试《经济法》辅导（土地法和房地产法部分）

　　考试要点:

　　一、土地所有权

　　土地所有权的取得与丧失必须依据法律规定，不得约定。土地所有权禁止交易。

　　1.国有土地所有权［取得方式（法定所有、征用取得）、国家所有的土地］

　　2.集体土地所有权［三级所有、所有权的行使受到法律和政府的限制］

　　二、土地使用权

　　1.国有土地使用权（取得的方式；出让——－拍卖、招标、协议；划拨土地使用权）

　　2.集体土地使用权（农用地——承包；宅基地——分配；非农经营用地——投资；非农公益用地——拨付，集体土地使用权不得出让、转让、出租用于非农业建设）

　　3.农用地使用权——土地承包经营法——土地承包经营权

　　三、建设用地

　　1.国家建设用地的审批权限

　　2.乡村建设用地（非农经营用地、非农公益用地――县级以上政府审批；住宅用地――县级政府审批）

　　3.临时建设用地

　　四、土地确权纠纷的解决

　　主要是土地确权纠纷。单位之间的由县级以上人民政府解决，一方为个人的由乡级人民政府解决，不服的提起诉讼。提起的诉讼为行政诉讼

　　五、城市房地产管理法

　　1.房地产开发（开发项目、开发企业）

　　2.房地产交易——房地产转让、房地产抵押、房屋租赁

　　哪些房地产不得转让、出让方式取得土地使用权的房地产转让条件、划拨取得土地使用权不得单独转让、划拨方式取得土地使用权房地产的转让应办理审批手续，审批后由受让方办理土地使用权出让手续。

　　划拨取得的土地使用权不得单独抵押、划拨方式取得土地使用权房地产抵押是抵押权人的抵押权实现

　　划拨取得的土地使用权的国有土地上房屋租赁的，所含土地收益上交国家。

　　例题：

　　1.甲欠乙债务500万元，将自己位于某机关大院内的一幢楼房抵押给了乙，并于2003年5月10日正式签订了抵押合同，后又到房屋管理部门办理了登记。2003年10月，甲经批准在楼房顶层上面加盖了一层用于存放杂物。2004年5月10日，甲的 500万元债务到期未能清偿。那么关于乙行使抵押权的说法正确的是（D）

　　A.乙可以拍卖房屋，并就拍卖所有所得优先受偿

　　B.乙可以拍卖房屋，但必须将拍卖新增的一层所得返还给甲，就剩余的全部优先受偿

　　C.乙无权拍卖房屋，因为该房屋是在划拨的土地上建的

　　D.乙可以拍卖该房屋，但是应当先从拍卖价款中缴纳相当于土地出让金的款额，并扣除新增一层的所得后，就剩余的所得优先受偿

　　考查知识点：划拨房地产的抵押

　　2.远大房地产开发公司通过出让方式取得了300亩土地的土地使用权进行商品房的建设，约定的动工开发期为2002年2月10日，由于银行紧缩银根，远大公司的开发资金无法到位，直到2003年7月仍无法动工开发。对此事件，应采取什么措施（B）

　　A.无偿收回土地使用权

　　B.征收相当于土地出让金20%的土地闲置费

　　C.如果是耕地应交由原集体经济组织恢复耕种

　　D.应协商变更合同

　　考查知识点：未按期动工开发的后果

　　3.甲企业以出让方式从国家手中获得了一块土地的使用权，出让合同约定的土地使用期限为50年，甲企业已使用了5年，现在想转让其房地产给乙企业，请问应当符合哪些条件（AB）

　　A.按照出让合同，已经全部支付土地使用权出让金并且取得土地使用权证书

　　B.按照出让合同的约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成投资开发总额的25%以上

　　C.乙企业受让这块土地后，使用年限为45年

　　D.乙企业可以和甲企业协商改变这块土地的用途

　　考查知识点：出让取得土地使用权的转让条件

　　4.农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，必须履行以下哪些程序（ABC）

　　A.经村民会议三分之二以上或者三分之二以上村民代表的同意

　　B.发包方与承包方订立承包合同，约定双方的权利、义务

　　C.报乡人民政府批准

　　D.报县农业行政主管部门批准

　　考查知识点：非集体经济组织成员承包集体经济组织的土地

　　5.甲准备将自家的老宅基地卖给乙，乙提出是否经有关部门同意，甲却反对说，此宅基地是其祖上遗留下来，处理自家的财产何须别人同意，于是甲、乙签订了买卖宅基地的协议，此协议的效力如何（B）

　　A.有效

　　B.无效

　　C.经县级人民政府批准有效

　　D.经县级土地管理部门批准有效

　　考查知识点：集体所有土地使用权的转让

　　6.为举办2008年奥运会，需要建设场馆征收北京市朝阳区一部分农民集体所有的土地，问需要办理哪些手续（ABC）

　　A.农用地转为建设用地的审批手续

　　B.征收农用地的审批手续

　　C.支付土地补偿费、安置补助费

　　D.办理土地使用权的出让手续

　　考查知识点；建设占用农民集体所有土地的手续

　　7.一位学习法律的同学，回到家乡对当地乡亲就集体土地所有权进行了如下陈述，其中错误的是（B）

　　A.集体土地所有权需要经县级以上政府登记造册，确认所有权

　　B.集体土地的所有权可以交易

　　C.集体土地所有权的行使受到法律与政府的限制，比如不能直接用于商品房开发

　　D.农村集体经济组织将土地发包给本集体经济组织成员，无须经人民政府审批

　　考查知识点：集体土地所有权

　　8.划拔是取得国有土地使用权的方式之一。下列关于划拔土地使用权的表述，哪些是正确的（ACD）

　　A.划拨土地使用权可以由使用者无偿取得，也可以有偿使用

　　B.划拨土地使用权转让的，转让方必须先办理土地使用权出让手续

　　C.划拨土地使用权人不能对土地使用权进行抵押或出租

　　D.以营利为目的出租划拨土地上建成的房屋，应当将租金中所含土地收益上缴国家

　　考查知识点：划拨取得土地使用权的房地产转让、抵押、租赁

　　9.选项关于土地承包经营权的流转说法中，哪些正确（ABCD）#p#分页标题#e#

　　A.土地承包经营权流转的主体是承包方

　　B.土地承包经营权采用转让方式流转的，应经发包方同意，采用其它方式流转的应报发包方备案

　　C.土地承包经营权可以出租，但不得改变土地的用途

　　D.承包方可以以土地承包经营权入股在承包方之间从事农业合作生产

　　考查知识点：土地承包经营权的流转

　　10.农民甲与本集体经济组织因土地承包经营发生纠纷，如何解决（ABCD）

　　A.可以协商解决

　　B.可以请求乡政府调解解决

　　C.可以向农村土地仲裁机构申请仲裁

　　D.可以向法院提起诉讼

　　考查知识点：土地承包经营纠纷的解决方式

=延伸阅读=

司法考试《经济法》辅导（财税法部分）

http://www.xuefa.com/sfks/datum/sj022013392008.html