律师教你在交房时如何维护自己的权益

　　新浪乐居讯(编辑 李俊丽) 根据海南乐居楼盘库数据显示，初步统计2012年海南将有近百个楼盘项目交房，海南楼市将迎来“交房年”。为此，怎样才能尽量减少购房者在交房时的损失，怎样才能用正确的法律途径维护业主们的合法利益？新浪乐居独家连线北京大成律师事务所、合伙人执行律师法律硕士罗敬，为广大购房者提供一些建议。

　　交房需按步骤进行 缺一不可

　　交房对开发企业来说犹如“高考”，检验着房开商的诚信和产品的质量，而考官就是一个个普通的购房者。罗律师建议大家，购房者与开发商办理交房手续的时候一定要注意四个证书：房屋的验收备案表、面积实测报告书、住宅使用说明书、住宅质量保证书。这四个证书主要就是查看房屋是否按合同约定建筑，并在相关政府部门备案，以及查看房屋建筑后的面积是否跟合同上所说的面积有偏差等问题。

　　另外，在办理交房手续时，务必要仔细核对自己与开发商签订的购房合同，除了房屋的内部设施，是否包装修、管道线路是否合格等，还要留意小区的配套设施是否齐全，园林景观是否完善等，一切要按当时与开发商签订的合同上要求来对照，如有不符，及时向开发商反映寻求合理的解释，活采取法律手段解决。

　　业主验房时 注意细节

　　交房纠纷中出现的一些问题，其实在验房时就能够被发现。一些业主在房屋正式交付之后才发现各种问题，然后再与开发商谈判或是提起诉讼，这样不免有些事倍功半。罗律师指出，在验房时，购房者应该多多注意细节。

　　事实上，住宅交付最重要的环节是验房，首当其冲的是房屋质量的检查，墙体有无开裂、管道是否完好、房屋有无渗漏等问题都需要一项项确认。其次，买家要注意房屋设施是否能正常使用，比如自来水、天然气、有线电视、宽带等，这些基础设备一定要保障(不排除有些设施是根据入户率而开放使用的)。最后一点，是交房纠纷中涉及的较多的话题，配套。如购房合同中写明小区拥有的配套，如公办幼儿园、地下车库等，在交房时务必要确认该配套已落实。

　　正确的交房手续是：先审查法律文件，再进行验房结束后，有问题及时反映，并让开发商予以解决，最后再与开发商进行金额上的交易，这样才能尽量减少购房者的损失。

　　开发商逾期交房 购房者需冷静对待

　　交房延期是房屋交付中另一个容易出现的问题，由于交房延迟开发商将支付高额违约金，一些开发商多以“不可抗力等原因”为借口推迟交房时间。

　　国家法律规定，一旦开发商逾期交房(除不可抗力原因以外)，就应承担违约责任，即开发商应向购房者支付逾期交房的违约金。这里的“不可抗”便是问题难以定性的原因。针对目前海南市场部分楼盘项目逾期交房的情况，罗律师表示，业主们遇到房子逾期交付，一定要冷静分析开发商延期是确有“不可抗力”，还是仅是托词，要能够识破开发商延期交房的借口。

　　如果是后者，业主们便可向开发商进行维权。这里要强调的是，开发商是与业主们签订合同的单位，而法人代表只是负责处理相关事件，遇到类似问题，真正要负责任的是与业主签订合同的开发商，并不是某一个法人代表。