房屋被暴雨袭击后 应如何用法律维权

　　2012年7月21日，北京遭遇60年最强暴雨，这场暴雨北京一夜之间沦为泽国，交通中断，道路瘫痪,甚至还出现了惨痛伤亡。而一些所谓的“品质好盘”,也被这场暴雨淋出了原形。

　　大雨后，不少业主在网上贴出了大量房屋被泡的图片，无论是刚需楼盘还是高档别墅，各种“惨状”一应俱全。如此多的楼盘“被大雨所破”，这到底是天灾还是人祸？又有谁该为这些损失买单呢？

　　鉴于成都也经常遭受暴雨袭击，暴雨后的房屋维权具有借鉴意义。今天，搜狐焦点特地请来了泰和泰资深律师黄菊女士,请她为暴雨后房屋受损维权的事支支招

　　黄菊：西南政法大学毕业，财会、法学双学历、泰和泰律师事务所资深律师

　　【时间】：2012年7月24日16:00

　　【地点】：搜狐焦点直播间

　　【嘉宾】泰和泰律师事务所资深律师、蓉科技局科技项目评估专家 黄菊

　　【主持人】：搜狐焦点成都站编辑 一苇

　　搜狐焦点：此次京城暴雨所涉及问题多种多样：屋顶漏水、地下室被水泡、雨水倒灌进车库，甚至墙体破洞等。俗话说“未雨绸缪”，假如我们成都业主也遇到了这些情况，您能否给我们讲一下到时候该怎么做？

　　黄菊：1、作为业主，在灾害发生后，应积极采取措施尽量减少损害的发生，这是首要工作。同时，应及时通知物业服务企业采取一定的措施减少损害的发生以及避免损失的扩大。若物业服务企业在收到业主的通知后不作为或没有尽到基本的避免损失发生和损失扩大的义务【比如采取适当措施(如打开井盖,加大排水量)】，如果物业公司没有尽到此类义务，也应该对业主损失承担赔偿责任。

　　2、从物业服务企业处取得房屋的基本建设资料，并进行适当核查是否符合国家强制性的法律法规以及行业最低的通用标准。必要时咨询专业人士。若由于设计或施工中的问题引起的小区排水不畅，开发商应该承担业主的损失。

　　根据《物业管理条例》的规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交房屋的基本资料，如：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。

　　3、查阅《商品房买卖合同》及《补充协议》里开发商是否做出过超过国家强制性的法律法规以及行业最低的通用标准的承诺。如：2008年地震前，一开发商承诺该房八级抗震之类的。若有，开放商将对其承诺带来的损失承担相应的法律责任。

　　4、查阅《商品房买卖合同》及《补充协议》里关于开发商对建筑物及设施设备的保修时间及保修内容的约定，判断此次降雨造成的损失是否在保修期内，若在保修期内，开发商有义务对造成的损害进行修理和维护。若在保修期外，则由公共维修基金承担赔偿和维修费用，公共维修基金是业主买房时交的一部分钱，所以这种方式其实也是业主自己为自己买单。

　　搜狐焦点：面对暴雨这种外界不可抗力引发的房屋遭受损害问题，业主应第一时间应该做好取证工作，那么从您角度看，该如何取证？给我们的网友一些指导意见。

　　黄菊：1、关于取证工作，在第一个问题里提及到了业主须收集一些证据。如竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料。在此，律师建议关于房屋基本建设资料的收集不能在灾难发生后，而应是在取得该房物权，或入住该房时，就应该收集该房屋的基本建设资料，便于业主掌握该房屋的基本建设情况，为将来不可预测事件发生后的索赔提供基本的材料。

　　2、因不可抗力的发生导致业主遭受损害，就损害现场，业主可委托公证机关对损害现场进行公证，作为认定损失的依据。

　　3、物业服务企业对小区的公共设施设备承担日常维护、管理和运行服务的义务，包括对小区下水主管道定期清理疏通、维护。业主可查看物业公司的维护记录。如果小区排水不畅是因为物业公司没有疏通下水管道，物业公司就要承担相应的责任。

　　4、对是否是设计、施工缺陷，可向专业机构申请鉴定。

　　黄菊做客搜狐焦点直播间为暴雨后房屋维权支招

　　搜狐焦点：此次暴雨也凸显了物管方面的不作为，对此，我们的业主在面临物管部门不作为时候是否有索赔的权力，怎样断定物管部门的不作为  (如打开井盖,加大排水量)，如何索赔？

　　黄菊：1、根据《物业管理条例》，业主与物业服务企业之间是根据《物业管理条例》建立的《物业服务合同》关系。业主与物业服务企业在《物业服务合同》里面进行了业主和物业服务企业之间权利义务的约定，如：物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。但物业服务协议未约定的事项，一般情况下物业服务企业不承担赔偿责任。

　　2、作为物业服务企业，在灾害发生后或者在接到业主的通知后消极应对，没有采取一定的措施减少损害的发生以及避免损失的扩大。 则物业服务企业将对此部分的损失承担赔偿责任。

　　搜狐焦点：北京暴雨其实不是偶然，成都在去年也遭遇过一场严重的一场暴雨，除了地下隧道积水、城市内涝之外，大量雨水涌入众多楼盘地下车库，神仙树大院、观南上域、王府花园等楼盘，刹那间车库全部成为一片汪洋。这究竟仅仅是因为百年一遇的暴雨导致的城市内涝，还是如今的地下车库排水设计已无法匹配日益善变的气候状况，埋下了安全隐患？这种情况下我们的业主如何求助法律程序?

　　黄菊：1、此问题随着生态环境的不断恶化而愈发凸显。就此次北京暴雨灾害而言，房屋的物权已经转移至业主，业主对该房享有占有、使用、收益、处分的权利。同时，《合同法》第一百四十二条规定：标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。也就是说，如果不能证明开发商和物业服务企业有过错，则房屋毁损灭失的风险由业主自行承担。#p#分页标题#e#

　　2、要想从根本上解决这一问题，我们须回到建筑的标准和规范的制定上。随着生态环境的不断恶化，恶劣的气候应接不暇，目前现行有效的建筑标准及规范已不能够有效应对自然灾害所带来的损失，开发商在交房前均进行了竣工验收合格，但是竣工验收的标准过低，已无法应对自然灾害。因此，我们积极呼吁相关部门对建筑标准和规范进行适当的完善和提高，避免类似的情况发生，还业主一个安全、温暖、安心的家。

　　搜狐焦点：由于住宅楼盘的高档化及私车拥有量的增加，如今的楼盘在地下车库比较普遍，由于这部分建筑即地下车库的地面标高普遍低于室外地面标高，其排水不是靠自流排入市政排水管网。如果到了暴雨时节，若排水设计不当造成大量积水，给业主带来直接的经济损失。这种情况下我们该如何维权？

　　黄菊：如果说损害的发生确实是由于设计单位排水设计不当造成，则开发商需向业主承担损害赔偿责任。开发商承担赔偿责任后，有权向设计单位追偿。但对设计排水不当的取证是关键，可委托相应的鉴定机构进行鉴定。

　　网友提问

　　网友李先生：我朋友01年购买的商铺，目前刚交房，还木有装修，因为在1楼的缘故，这次被淹了大约有2公分……墙面明显剥离，该怎么索赔？

　　黄菊：这个因为它01年购买的商铺，这个有几个解决方法，第一还是要回到它跟开发商签订的商品房买卖合同里面，关于房屋的保修期限的问题，如果说是在保修期内，造成的损失开发商要进行修缮和相应的维护。

　　搜狐焦点：一般的保修期大概是多少呢？

　　黄菊：不同的开发商是不一样，有的是一年两年，如果说是在维修期内的话有由开发商来进行修缮和维护，如果说在维修期以外，只有自己承担相关的损失了，另外如果它能证明这个房子的设计有缺陷，排水的设计有缺陷，或者是建筑质量有缺陷的话，他就举证，举证说这个是由开发商造成的，如果有确切证明是由设计单位造成的，开发商赔偿以后开发商有权利向设计单位追偿，但是业主不能直接找设计单位，因为他们之间没有直接的合同关系，所以他应该找开发商，由开发商去找设计单位。

　　网友小王：我们最关心的其实就是关于责任的归属问题，到底收房以后谁该负责？

　　黄菊：关于合同法的约定，实际交付以后，这个房屋毁损灭失的风险由买受人承担，如果还是我刚刚说的那样，你有证据证明这个房屋有质量缺陷的话，你可以由开发商承担。

　　网友张女士：对于雨后进水怎么断定是否开发商设计缺陷，进行索赔？

　　黄菊：如果在进行这个事情导致的缺陷，是不是设计缺陷，只有通过鉴定来作为最终的认定，因为开发商是通过验收的，通过验收基本条件是符合，但是验收只是一个行政管理手段，它不会对你的设计的具体的东西进行一个实际的审查，也不排斥设计方有一些问题，这个只有通过第三方机构来鉴定，鉴定出来谁的责任就谁承担。

　　网友小棚子：我家住的顶楼，屋顶有个花园，有人在上面种菜种花什么的。我家有好几面墙壁被水泡胀、发霉了，也不知道是下雨漏水呢还是浇花渗水，这种情况是应该找谁负责呢？

　　黄菊：应该说引起漏水的原因可能会来自几方面，一种本身是房屋的屋顶防水处理不好，第二个可能是因为种花种草，它的根有渗透性，这种情况导致的漏水，这个要根据具体的情况，要进行检查，如果是因为楼上种花种花造成的，就由他来索赔。

　　搜狐焦点：这个也要第三方公正一下？鉴定一下是吧？

　　黄菊：你可以鉴定，如果不鉴定的话，可以把上面的土弄开就可以看到的，就看那个花的根有没有渗透下来。

　　附：2009年12月，北京市新修订的《北京市住宅专项维修资金管理办法》中，对屋面防水损坏造成渗漏、电梯故障危及人身安全、高层住宅水泵损坏导致供水中断、楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险、消防系统出现功能障碍这五项紧急情况作出规定，可不用征得三分之二业主的同意，直接由物业向中心申请，中心审核公示后，资金很快就划拨到位了。据了解，北京是全国目前唯一对维修资金在紧急情况时的使用作出规定的城市。